澳洲热门区新建公寓供应过剩 公寓 投资风险恐变大

2018-07-03  来源:澳洲家园网
就在去年上半年之前的5年内,关于悉尼包括全澳其他一些城市和地区的公寓供不应求价格飙升的报道时常见诸报端。但到了去年,澳洲一些城市和城区的公寓供应过剩,增长数量超过人口增长数量。许多房地产研究机构、金融和咨询机构分析各种数据,认为随着大量的公寓新近竣工,这将冲击房价,由此投资者面对的风险也正不断地加大。
 
 
据澳媒报道,澳洲SQM Research房地产研究所透露,在悉尼的城区泽特兰(Zetland)、叶坪(Epping)和斯科菲尔德(Schofields),与布里斯班、墨尔本的Southbank、珀斯以及阿德莱德中央商务区等区域里,新近建成的公寓数量不断增加,投资者面对的风险也正不断地加大。在这种情况,持币代购的投资者们可就要三思而后行了。
 
 
房产类型与市场需求不匹配
 
 
研究咨询公司Riskwise的首席执行官皮莱格(Doron Peleg)表示,全澳范围内许多区域都有数量众多的公寓接近竣工,而紧随而来的是前所未有的房屋建筑飞速增长。但一些城区的竣工房产类型与当地的市场需求不符合,这当中蕴含巨大的风险。此外,由于受到更严格的贷款政策限制,交房入住可能会受到影响。
 
 
位于悉尼西部的霍尔罗伊德(Holroyd)、布里斯班的佛特谷(Fortitude Valley)与南布里斯班均出现在咨询公司的风险城区的榜单上。根据房产数据分析机构CoreLogic的数据显示,预计在未来的24个月里,佛特谷的竣工公寓数量将有1040套,霍尔罗伊德将有3184套;新的公寓占现有公寓的比例更是大幅上涨。
 
 
皮莱格表示,悉尼北部地区叶坪就是一个例子;北部其他的一些地区出现的情况也和叶坪一样。
 
 
“ 悉尼北部地区大多是以家庭为中心的地区,在上一个五年中对房子有着非常强劲的需求。他们需要更多的两房公寓来满足小型家庭的居住需求。但是我们要看到,根据叶坪的人口统计,该区甚至悉尼北部整个区域,许多居民都在寻求更大的住房,三室的公寓。” 皮莱格说。
 
 
皮莱格认为,在这种情况下,当一个地区涌现出这么多的新的两房公寓的时候,问题就出现了。而且新建的楼宇存在一定的溢价,而当人们的手里持有货币,他们就会寻找其他的房产类型,他们有更多的选择。
 
 
 
 
SQM Research提供的几组数据显示,像霍尔罗伊德这样的城区,住宅早已有较高的空置率,在这样的情况下,对新增的房产数量难以进一步消化。
 
 
虽然在存在供应过剩风险的一些地区(比如出现在风险榜单上的布里斯班和珀斯等)的房价正在下跌,但也应注意到,并不是每个城区都必然会出现类似的情况。
 
 
借贷政策严 房市增长缓
 
 
另外有一点不可忽视的就是贷款限制。持续的宏观审慎措施将会抑制住房贷款。由于贷款机构对高层公寓的过度供应感到担忧,加上投资贷款增长限于监管压力,这些机构都在收紧对投资者的贷款。
 
 
维多利亚州的人口增长速度超过预期,缓解了墨尔本公寓供过于求的局面,并扭转了此前市场的预期。但过高的投资回报风险依然存在于市场中,这是因为点对点借贷限制在发挥作用。
 
 
 
 
贷款限制措施的收紧让高层建筑的步伐放缓了。
 
 
据《悉尼先驱晨报》报导,去年下半年,花旗的多位分析师在一份报告中预计,澳洲审慎监管局(APRA)推出的为房市降温的举措,将比以前更有效,并将与其它的市场因素结合起来。“ 随着供应继续追上需求,考虑到悉尼和墨尔本紧绷的房屋估价,有可能( 房价)会出现一些调整。” 报告预测。
 
 
但皮莱格认为,现在并没有必要对价格进行调整,但是交房风险和长期问题的叠加会让其估值低于合同价格。
 
 
他解释道,目前的贷款模式表明,许多银行将在今年下半年实施澳洲审慎监管局设立的投资贷款目标以下的贷款规定。这会使银行重新开始放贷,鼓励投资者重新回到市场。建筑开发公司CPM Realty 总经理SamElbanna 表示,目前买家对于进入市场犹豫不决,但有些人不可能长久地等待下去。
 
 
他认为,银行贷款限制放宽的做法会鼓励投资者重新进入市场。他说:“ 需求会开始上升,因为他们将看到租房市场非?;鸨?,房价会再次上涨。”
 
 
也有调研机构发出警告,在没有配置适当的基础设施的情况下,公寓不断竣工推上市,这是很危险的。公寓需要与公共交通和良好的社区相结合,才能提升城市品牌,让成千上万的公寓变得更加宜居;反之在没有社区的情况下创造出大量住房,这本身就是具有风险的行为。
 
 
虽然对于房市的走向各机构有不同的看法和预测,但总的来说,业界预测2018 年房市将有所放缓,这对澳洲银行业来说也将是充满挑战的一年。
 
 
 
 
澳风险城区逐个数
 
 
据房产网站报道,关于房产投资热区的讨论很多,澳洲一位房地产专家指出,澳洲有20多个城区房价出现下滑,投资者需要有所警惕。
 
 
房地产估价和分析公司Suburbanite 的创始人波特(Anna Porter)分析了房产数据机构CoreLogic截至2017年11月份为止的数据,并得出一份报告。她在报告中列出了全澳24 个投资者需要避开的风险城区。
 
 
在这些投资风险城区里,独立屋和公寓的价格均有不同幅度的下降,有的州府城市的地区的公寓的价格下降幅度十分惊人,甚至达到了将近50%。在这份报告中,相对其他州府城市而言,悉尼一些城区的公寓的房价下滑幅度并没有那么强劲。
 
 
波特指出,在新州,布鲁克维尔(Brookvale)和格兰诺力(Glenorie)存在许多虚假宣传。事实上,布鲁克维尔的公寓市场的价格下降了9.8%,格兰诺力的独立屋价格则下降了8.3%。
 
 
此外,墨尔本东部也存在类似的情况。受供过于求影响,虽然东部属CBD范围,并且是热门地区,但该区域公寓价格也下降了15%。不过,对于维州的投资者来说,好消息是房市表现最差的地区均为偏远地区或乡村地区,这是投资者比较少关注的区域。
 
 
 
 
报告中建议投资者应避开的一些城区
 
 
新州
新州最多城区被列入风险名单,共6个。其中公寓市场方面,纳鲁马(Narooma)、布鲁克维尔(Brookvale)、奥林匹克公园(Olympic Park)和塔拉马拉(Turramurra)均存在风险,下降幅度分别为19.8%、9.8%、2.3%和4.6%。
 
 
维州
维州有3个城区被列入名单。公寓市场存在风险的则是洛恩(Lorne)和东墨尔本(East Melbourne),房价分别下降37.1%和15.5%。
 
 
昆州
昆州有4个城区值得警惕,除去3个城区的独立屋房价均下滑,提利那(Telina)则是公寓价格出现下降的城区,幅度为32.9%。
 
 
南澳
南澳的伊斯伍德(Eastwood)则是公寓价格下降的城区,降幅为28%。此外,曼斯菲尔德公园(MansfieldPark)的独立屋和公寓价格均出现下降,幅度分别为3.9%和8.4%。
 
 
西澳
克劳利(Crawley)的公寓价格出现下降,幅度为46.2%。
 
 
首府领地
唐纳(Downer)公寓价格下降幅度为39%。
 
 
塔州
投资者需要警惕该州的特瓦尔因(Trevallyn)城区,这里的公寓价格下滑了25%。
 
 
北领地
马拉拉(Marrara)城区的公寓价格下降了18.8%。
 
 
点评:
 
据报道去年澳洲一些城市和城区的公寓供应过剩,增长数量超过人口增长数量。许多房地产研究机构、金融和咨询机构分析各种数据,认为随着大量的公寓新近竣工,这将冲击房价,由此投资者面对的风险也正不断地加大。因此澳洲房产投资客户需要注意,在选择购买公寓项目时一定要了解清楚现在的市场行情,认准时机出手,或者尝试购买其他类型的物业,已达到增值保值的目的。
 
 

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